همانطور که میدانیم عقد بیع از جمله عقود معین به استناد قانونی مدنی است و لازم بودن آن اقتضا دارد که برخی از مفاد خاصی را ذیل این عنوان درج نموده و یا برخی مفاد و شروط را درج ننماییم.

متاسفانه در عرف قرارداد نویسی ایران این دو موضوع رعایت نشده و تقریبا به جرات می توان گفت که بسیاری از عقود خرید و فروش تنظیمی باطل است. قصد بر این است که در این صفحه نکات مرتبط با عقد بیع و الزامات قانونی مربوطه جهت رعایت در تنظیم این نوع از عقود و نیز اشکالات عرفی نمونه قراردادهای موجود را بررسی نماییم.

۱- عنوان:  عقد بیع در عرف به عناوین متفاوتی مصطلح است که عبارتند از : قرارداد خرید-قرارداد فروش-قرارداد تهیه کالا-قرارداد تامین کالا.

۲- الزامات غیر قابل اسقاط در عقد بیع:

اولا عقد بیع به دلیل اینکه تحت الشمول قواعد و مقررات مندرج در قانون مدنی است لذا در موارد سکوت یا اجمال در متن تنظیمی برای عقد بیع مراجعه به قانونی مدنی لازم می باشد.

ثانیا الزامات اساسی که برای نگارش عقد بیع لازم است به قرار ذیل است:

  • موضوع: موضوعی که در عقد بیع قرار می گیرد بایستی منجز ، قطعی و معلوم باشد. به عبارت دیگر موضوعی که مبهم و مجمل باشد موجب بطلان عقد بیع خواهد شد. معلق بر امری که وابسه به اراده طرفین است. موضوع معامله با سه رکن معلومیت می یابد: ۱- طرفین باید آگاه به جنس مورد معامله باشند. ۲- طرفین باید آگاه به مقدار مورد معامله باشند. ۳- طرفین باید آگاه به اوصاف مورد معامله باشند.
  • میزان و کمیت موضوع عقد بیع باید منجز و مشخص باشد. نمی توان تعداد مورد نظر در بیع کالا را مبهم و مجمل گذاشت.
  • مبلغ در عقد بیع باید ثابت و مشخص باشد. گذاشتن مبلغ شناور در عقد بیع موجب بطلان عقد بیع خواهد بود.
  • گذاشتن حق فسخ بدون علل مصرحه در قانونی مدنی ذیل باب خیارات ممنوع بوده و گذاردن آن موجب بطلان عقد بیع است. به عبارت دبگر نمی توان در عقد بیع این حق را برای فروشنده یا خریدار در نظر گرفت که خریدار یا فروشنده می تواند عقد بیع را به دلخواه خود فسخ نماید. این شرط نه تنها فی نفسه باطل است بلکه مبطل عقد بیع است.

۳- اشکالات رایج در تنظیم عقد بیع:

  • در بسیاری از موارد عقد بیع جهت فرار از مالیات و بیمه قراردادی استفاده می گردد. این درحالی است که عقد بیع انعطاف لازم جهت تغییر در موضوع عقد بیع، مبلغ قرارداد و یا حتی فسخ بدون علت قرارداد را ندارد.
  • کمیت کالای موضوع عقد بیع در زمان عقد بیع مشخص نمی گردد. این امر بسیار غلط و مبطل عقد بیع است. اجمال در عقد بیع راه ندارد. به این معنا که حتی اگر بگوییم تعداد و کمیت کالای موضوع عقد بیع در ابتدای هرماه مشخص می گردد رافع غرر ممنوعه قانونی نیست. متاسفانه این موضوع در خودروسازی ها جریان داشته و تعداد و کمیت در زمان عقد قرارداد مشخص نیست و تنها سقفی را برای تعداد کالای قابل خریداری در طول مدت قرارداد معین می نمایند ولی اینکه مشخص باشد که چه تعداد در هرماه بایستی تحویل گردد در ابتدای قرارداد معین نیست. گاهی اوقات نیز صرفا لیست قطعاتی که احتمالا خریدار می خواهد در آینده به فروشنده سفارش دهد پیوست قرارداد شده و عنوان قرارداد را بیع می گذارند. این عقد نیز باطل است. گاهی اوقات نیز عقد بیعی منعقد می گردد که اصل خرید یا عدم خرید منوط به اراده خریدار می گردد. این موضوع نیز باعث بطلان عقد بیع است. در برخی موادر نیز افزایش یا کاهش تعداد کالای مورد عقد بیع را برای خریدار پیش بینی می نمایند. این موضوع در قالب ۲۵ درصد افزایش یا کاهش تعدادی کالای موضوع عقد بیع قرار می دهند. این امر نیز باعث بطلان عقد بیع است. این شرط باعث اجمال و ابهام در موضوع عقد بیع از حیث کمیت شده و موجب بطلان عقد بیع می گردد.
  • تغییر در کالای موضوع عقد بیع: متاسفانه در اکثر قراردادهای خرید و فروش اجازه و اختیار تغییر دستور کار داده می شود و عنوان این قراردادها را نیز بیع می گذارند. آنچه در قانون مدنی مجاز شمرده شده است این است که موضوع عقد بیع یکی از سه حالت باشد: کالای معین (کالای معین وقتی است که مورد معامله بیش از یک مصداق ندارد و قابل اشاره باشد.)، کالای کلی (کالای کلی کالایی است که موجود است ولی مصادیق متعددی دارد و حین العقد مصداق آن کاملاً روشن نیست)، کالای کلی فی الذمه (کالایی است که اصلاً موجود نیست و در تعهد است مانند سفارش ساخت کالا یا پیش فروش آپارتمان کلی فی الذمه که نیاز هم نیست که حین العقد موجود باشد بلکه متعهد باید قادر به تهیه و تحویل باشد.) و کالای کلی در معین (کالای کلی در معین، مصداقی است کلی در مجموعه معین مانند یک صندلی از صندلیهای این کلاس). بر این مبنا حالت دیگری وجود ندارد که بتوان برای توصیف کالای موضوع قرارداد خرید و فروش متصور شد. وصف کالای موضوع عقد بیع قابل تغییر نیست؛ مگر اینکه عقد بیعی جداگانه منعقد گردد. متاسفانه این موضوع در قالب تغییر دستور کار بصورت عرف درآمده و در تمامی موارد عنوان را عقد بیع گذاشته ولی این حق را خریدار برای خود قایل می شود تا ۲۵ درصد مبلغ قرارداد بیع بتواند تغییر در وصف کالا ایجاد نماید.
  • حق فسخ در بیع: آنچیزی که در باب فسخ در ذیل قراردادهای خرید و فروش مجاز شمرده می شود عناوین مشخص فسخ است که در قانون مدنی آمده است. کلیه موارد فسخ مندرج در قانون مدنی عبارتند از :خیار مجلس- خیار غبن- خیار شرط – خیار تدلیس – خیار تخلف شرط- خیار عیب- خیار شرکت- خیار رویت- خیار تأخیر- خیار حیوان- خیار تعذّر تسلیم. ولی در بسیاری از موارد در قراردادهای خرید و فروش دیده می شود که حق فسخ بدون علت درج می گردد. این عنوان در قالب خیار شرط می گنجد ولی درصورتیکه مدت معینی برای آن گذاشته نشود باعث بطلان عقد بیع می شود. در واقع خیار شرط حق فسخی است که یکی از طرفین معامله برای خود در عقد، قرار می­‌دهد؛ یعنی در ضمن معامله­‌ای شرط می­‌شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی، حق بر هم زدن معامله را داشته باشد. بعلاوه این حق فسخ با تسلط خریدار بر کالا (درصورتیکه شرط برای خریدار شده باشد) یا دریافت مبلغ از سوی فروشنده (درصورتیکه شرط برای فروشنده شده باشد) یا انقضای مدت معینه برای فسخ یا اسقاط حق فسخ از جانب صاحب حق از بین می رود.
  • تعدیل: در عقد بیع ، عنوان تعدیل مبلغ جایگاهی ندارد. مبلغ قرارداد بیع بایستی ثابت باشد. تنها جایی که اجازه تبعیض مبلغ داده شده است جایی است که چنین حقی برای تبعیض مبیع برای خریدار بوجود می آید در عین حالی که حق اعمال خیار تبعض ثفقه را نیز دارد. بنابراین غیر از یک مورد موصوف، اختیار تعدیل در مبلغ بیع وجود ندارد و گذاشتن ماده تعدیل در عقد بیع به دلیل ایجاد اجمال در ثمن معامله، عقد بیع را با بطلان مواجه می نماید.