عقد اجاره نیز مانند عقد بیع از جمله عقود لازم است که آثار لزوم قرارداد بر آن بار شده و براحتی قابل فسخ نیست مگر بموجب مستندات قانونی. نکات بسیاری در بابت نگارش عقد اجاره قابل توجه است که به شرح ذیل به آنها می پردازیم:

۱-کتبی بودن اجاره: یکی از مواردیکه بایستی در تنظیم عقد اجاره توجه نمود این است که حتما کتبی باشد تا مشمول امتیازات قانونی گردد. بعلاوه امتیازات قانونی مندرج در ق ر م و م ۱۳۷۶ وقتی قابل استناد است که نه تنها کتبی باشد بلکه دو شاهد نیز ذیل اجاره نامه را امضا نمایند.

۲- موضوع عقد اجاره باید معلوم و مشخص باشد. نمی توان گفت یکی از واحدهای این آپارتمان را به شما اجاره دادم. حتی اگر بگوییم که همه واحدهای ساختمان دارای نقشه و مشخصات یکسانی است. عقد اجاره تاب این نوع غرر را ندارد. گرچه در برخی از مستندات فقهی غیر مشهور آمده است در صورتیکه مورد اجاره ، دو ملک با شرایط مشخص و معلوم و با نرخ اجاره معلوم در زمان عقد اجاره باشد می توان عقد اجاره را با درنظر گرفتن اختیار برای مستاجر جهت انتخاب یکی از دو ملک موصوف در آینده معلوم.

۳- مبلغ عقد اجاره باید مشخص و منجز باشد. درنظر گرفتن مبلغ اجاره بصورت شناور باعث بطلان عقد اجاره خواهد بود. با لحاظ اینکه طبق عرف جامعه ایران مبلغ اجاره با مبلغ قرض ضمن عقد اجاره (مبلغ پیش در معنای عرفی) تنظیم می گردد لذا درج چگونگی این تناسب و شناور بودن مبلغ اجاره در عقد اجاره صحیح نبوده و باعث بطلان آن خواهد بود. برخی اینگونه با موجر توافق می کنند که مثلا الان با ۱۰ میلیون پیش و ماهیانه صدهزار تومان اجاره بها عقد اجاره منعقد گردد ولی در طول مدت اجاره ، اگر مستاجر مبلغ پیش را به ۱۵ میلیون تومان برساند می تواند مبلغ اجاره را تا ۵۰ هزار تومان کاهش دهد. این ترتیب باعث ورود ابهام و اجمال در مبلغ اجاره بوده و این عقد محکوم به بطلان است. البته اگر عقد اجاره قبلی را اقاله نموده و عقد اجاره جدید بر مبنای رقمهای جدید پیش و اجاره بها منعقد کنند مشکلی نخواهد بود. یا مثلا در عقد اجاره قید گردد که اگر قیمت منطقه ای ملک مورد اجاره در طول مدت اجاره تغییر یابد ، مبلغ اجاره نیز متناسبا تعدیل می گردد. این قید نیز باعث بطلان عقد اجاره خواهد بود.

البته طبق ق ر م و م مصوب سال ۱۳۵۶ درخصوص اماکن تجاری ، تصریح قانونی وجود دارد که طبق شرایطی تعدیل اجاره بها صورت پذیرد. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که مقرر می‌کند: «موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بکند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.»  در ضمن ماده ۵ از همین قانون بیان کرده است: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن ‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم‌، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است ‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به ‌شرح فوق درخواست کند.

۴- فسخ عقد اجاره: موارد قانونی که موجب ایجاد حق فسخ برای موجر یا مستاجر می شود به شرح ذیل است:

  • هرگاه عین مستأجره معیوب بوده و این عیب موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد، مستأجر می تواند اجاره را فسخ نماید.
  • اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً تلف شود از زمان تلف عقد اجاره منفسخ می شود.
  • اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که مستأجر نتواند در مدت تعمیر از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید ، در این صورت حق فسخ اجاره را دارد.
  • هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
  • اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم  مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد ، مستأجر حق فسخ اجاره را دارد.
  • اگر مستأجر ، عین مستأجره را در غیر از مواردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می شود ، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را دارد.
  • اگر در اجاره مستأجر از انتقال عین مستأجره به دیگری منع شده باشد و موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد ، در این صورت حق فسخ اجاره را دارد.
  • چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که موجر بعد از گذشت مدت مثلاً شش ماه از تاریخ اجاره ، حق فسخ اجاره را نسبت به مدت باقیمانده دارد ، بعد از گذشت مدت شش ماه فوق و در طول مدت باقیمانده ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  • چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت تخلف مستأجر نسبت به هر یک از تعهدات و شروط  اجاره نامه ، موجر حق فسخ اجاره را دارد ، درصورت تخلف مستأجر ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

۵- اجاره زمانی:

این مفهوم در برخی از معاملات خاص جریان دارد که در ذیل به برخی از آنان اشاره می کنیم:

اجاره زمانی کشتی: در این قرارداد، کل ظرفیت کشتی برای مدتی معین اجاره داده می‌شود. این نوع از قرارداد در زبان انگلیسی به عبارت Time Charter Party Agreement موسوم است. البته در این نوع از قرارداد می تواند کشتی برای حمل بار از هر بندری به بندر دیگر  و یا فقط بین دو یا چند بندر مشخص مورد استفاده قرار گرفته و یا شرط ضمن عقد گردد. بعلاوه می توان تمام ظرفیت کشتی را با خدمه یا بدون خدمه (Bareboat Time Charter Party Agreement) اجاره نمود.  بهرحال بستگی به توافق طرفین دارد.در این نوع از قراردادها نیز مانند قواعد مندرج در قانون مدنی ، خرجهای معمول مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده اجاره کننده است مانند سوخت کشتی، عوارض بندری و فانونس دریایی، عبور از کانال، اجاره یدک کش و هر نوع مالیات و عوارض متعلق به کالا و هر هزینه ای که بر کالای حمل شده بر روی کشتی بار شود. البته کلیه هزینه هایی که برای استیفای کامل از منافع کشتی لازم است و مربوط به اداره‌ی فنی کشتی می شود به عهده مالک (shipowner) یا مالک قبلی منافع کشتی ( demise charterer ) است. مانند بیمه کشتی، تعمیر و نگهداری کشتی، ملزومات منصوبه یا غیر منصوبه کشتی ، هزینه اخذ گواهینامه های مرتبط با کشتی و اخذ کلاسهای کشتی و نیز نگهداری اعتبار آنها. همچنین در مواردیکه کشتی با خدمه اجاره داده می شود هزینه استخدام فرمانده و خدمه با مالک یا همان اجاره دهنده می باشد. نکته دیگر اسم چارتر است که در زبان مردم تنها در خصوص پروازهای چارتر بکار می رود. در اینجا هم همان وصف که از چارتر در پروازها حاکم است وجود دارد. در این نوع از قراردادها کشتی بصورت چارتر اجاره داده شده و به این معناست که چه از کشتی استفاده بشود یا نشود و یا بصورت جزیی استفاده شود، مبلغ اجاره بهای کامل باید به مالک کشتی پرداخت گردد.

یک قرارداد اجاره کشتی شامل نکات زیر است:
ـ اسم کشتی، مشخصات و ظرفیت آن
ـ مشخصات و مقدار بار
ـ بنادر یا محل‌های بارگیری و تخلیه
ـ نرخ کرایه
ـ چگونگی، زمان، مکان و نوع ارز پرداختی برای کرایه
ـ زمان مجاز برای بارگیری و تخلیه. این زمان چه موقع و تحت چه شرایطی آغاز می‌شود و خاتمه می‌یابد.

در ایران فرمت و استاندارد خاصی برای این نوع از قراردادها نیست ولی برای دریافت فرمت استاندارد این نوع از قراردادها به زبان انگلیسی می توانید به لینک زیر مراجعه نمایید:

http://usbc.com.ua/public/BOXTIME_2004.pdf

اجاره زمانی آتلیه: این نوع از اجاره نیز بصورت عرفی مورد استفاده قرار گرفته و هنوز فرمت مشخصی در عرف تعیین نشده است. این نوع از قرارداد مشعر بر این امر است که امکانات موجود در یک آتلیه عکاسی برای زمان خاصی که از قبل رزرو می گردد اجاره می شود. قاعدتا اجاره بها قبلا اخذ می گردد و تقریبا مانند اجاره چارتر عمل می گردد. اگر اجاره کننده در ساعت مشخص قبلی حاضر شود می تواند استفاده نماید وگرنه مبلغ اجاره بها داده شده و حقی جهت استرداد مبلغ نخواهد داشت. البته در حال حاضر این اجاره با فرض اجاره با خدمه آتلیه می باشد.

۶- اجاره به شرط تملیک:

این عنوان چندین سال است که در کشور ایران رایج شده و تقریبا جا افتاده است. از این عنوان در شرکتهای لیزینگ بسیار مورد استفاده قرار می گیرد. اهمیت و ریسک ایم نوع از قراردادها به این است که حق استفاده از عین مورد اجاره به مستاجر داده می شود ولی در عین حال به دلیل اینکه هنوز مالکیت کامل منتقل نشده و یکسری از حقوق متعلق به منتقل کننده یا موجر باقی است لذا با امضای قرارداد اجاره به شرط تملیک روابط قراردادی فیمابین به سرانجام نمی رسد و تا پایان مدت قرارداد باید مراقب بود که طرفین تعهدات خود را به نحو احسن انجام داده تا پس از تسویه کامل مبلغ قرارداد، مالکیت انتقال یافته و قرارداد از منظر تعهدات و اختیارات منقضی شده و تسویه کامل گردد.

جهت حمایت از حق موجر یا انتقال دهنده یکسری از مفاد قراردادی لازم است که به شرح ذیل می آید:

  • سلب حق انتقال به غیر و استرداد مورد اجاره. به این معنا که مستاجر حق ندارد منافع مال مورد اجاره و عین آن را تحت عناوین قراردادی جزئا یا کلا بدون اخذ اجازه قبلی از موجر به غیر واگذار نماید.
  • جهت معامله. به این معنا که مستاجر حق ندارد از مورد اجاره در جهت نامشروع و غیر قانونی استفاده نماید.
  • استفاده متعارف از مورد اجاره. به این معناست که مستاجر حق ندارد مورد اجاره را در جهتی غیر از محل استفاده مندرج در قرارداد یا محل استفاده عرفی آن استفاده نماید.
  • تعمیرات در مورد اجاره. مستاجر اعمال هرگونه تعمیر و تغییری در مورد اجاره را باید با موجر هماهنگ نماید.
  • شرط مباشرت مستاجر در استیفا.
  • شرایط انتقال عین مستاجره قبل از پایان مدت اجاره.
  • تضمین پرداخت اقساط.

نکته دیگر در این نوع از قراردادها این است که با لحاظ اینکه در این نوع از قراردادها تملیک در زمان انعقاد قرارداد رخ نمی دهد لذا تملیک قطعی محقق نشده و مالیات متعلق به انتقال قطعی مال در این نوع از قراردادها جاری و ساری نیست. این مساله موضوعی است که در “رأی شماره ۸۳۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال قسمت دوم بند یک بخشنامه شماره ۱۴۰۱۹/۲۷۰۰/۲۱۱ مورخ۱۱/۹/۱۳۸۵ سازمان امور مالیاتی کشور که براساس آن متعاملین عقد اجاره به شرط تملیک را مکلف به پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی می‌نمایند” آمده است. متن رای به شرح ذیل است:

“با توجه به مواد ۵۹ و ۶۳ قانون مالیات‎های مستقیم اخذ مالیات بر نقل و انتقال قطعی اعم از بیع و غیر آن تجویز گردیده است و عقد اجاره به شرط تملیک در مدت اجاره، معلـق و مشروط به تحقـق شرایط آن می‎باشد و در این مدت انتـقال قطعی صورت نمی‎پذیرد. لذا در مواردی که ضمن معامله بین طرفین، بانک نیز به قصد اعطاء تسهیلات وارد معامله‌شده و به جای انتقال‌گیرنده واقعی سند به نام بانک صادر می‎گردد، فقط یک فقره مالیات از انتقال‌دهنده اخذ و موقع تنظیم سند به نام انتقال‌گیرنده واقعی مالیات دیگری نباید مطالبه شود و چون در این مدت، انتقال قطعی صورت نمی‎پذیرد، نمی‎تواند واجد آثار انتقال قطعی و تبعات ناشی از آن از جمله تکلیف انتقال‌دهنده به پرداخت مالیات باشد، بنابراین قسمت دوم بند یک بخشنامه شماره ۴۱۰۱۹/۲۷۰۰/۲۱۱ مورخ ۱۱/۹/۱۳۸۵ سـازمان امور مالیاتی کشور که مفهـم و متضـمن وقوع انتـقال قطعی براساس اجاره به شرط تمـلیک می‎باشد و بر اساس آن متـعاملین عقد اجاره به شرط تملیک را مکلف به پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی می‎نماید، مغایر قانون تشخیص می‎گردد و به استناد بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎گردد.”

لازم به ذکر است که شرایط این نوع از قراردادها بصورت اجمال و طی آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) به شکل مدون و قانونی تبدیل شده و بانکها از این شرایط استفاده می نمایند.(آﻳﻴﻦ ﻧﺎﻣﻪ ﻓﺼﻞ ﺳﻮم ﻗﺎﻧﻮن ﻋﻤﻠﻴﺎت ﺑﺎﻧﻜﻲ ﺑﺪون رﺑﺎ)

نمونه ای از فرمت اجاره به شرط تملیک خودرو قابل دریافت است.